Membeli rumah second alias rumah bekas bisa menjadi pilihan cerdas. Selain harga yang lebih terjangkau dibanding rumah baru, Anda juga bisa mendapatkan lokasi strategis dan lingkungan yang sudah terbentuk.
Namun, menggunakan KPR untuk membeli rumah second memiliki beberapa tantangan tambahan yang perlu Anda perhatikan agar prosesnya lancar.
Supaya tidak salah langkah, berikut panduan lengkap membeli rumah second dengan KPR, mulai dari pengecekan sertifikat, usia bangunan, hingga nilai appraisal bank!
1. Cek Legalitas Sertifikat dan Status Properti
Bank tidak akan memberikan KPR jika status kepemilikan rumah bermasalah. Karena itu, mengecek kelengkapan dan keabsahan dokumen properti adalah langkah pertama yang wajib Anda lakukan.
Yang Harus Dicek:
- Jenis sertifikat: Pastikan sertifikatnya SHM (Sertifikat Hak Milik) atau minimal SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan).
- Keaslian sertifikat: Verifikasi ke kantor pertanahan (BPN) setempat atau menggunakan jasa PPAT terpercaya.
- Status rumah: Pastikan tidak dalam sengketa hukum, tidak dijaminkan untuk utang lain (cek SKMHT dan APHT).
- IMB dan PBB: Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan bukti bayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) harus ada.
Tips: Gunakan notaris atau PPAT terpercaya untuk membantu proses pengecekan dan pengikatan jual beli.
2. Periksa Kondisi Fisik dan Usia Bangunan
Bank biasanya mempertimbangkan usia bangunan dalam menilai kelayakan properti untuk dijadikan agunan. Semakin tua bangunannya, nilai agunan bisa semakin rendah.
Apa Saja yang Harus Dicek?
- Struktur bangunan: Pastikan tidak ada kerusakan serius seperti retakan besar, atap bocor, atau fondasi bergeser.
- Instalasi listrik dan air: Pastikan sistem kelistrikan dan air bersih masih berfungsi baik.
- Lingkungan sekitar: Cek keamanan, akses jalan, dan fasilitas umum di sekitar rumah.
Tips: Bawa ahli bangunan atau surveyor independen saat melakukan inspeksi agar Anda mendapat penilaian objektif.
3. Pahami Proses Appraisal Bank
Saat mengajukan KPR rumah second, bank akan melakukan appraisal atau penilaian harga properti untuk menentukan berapa besar pinjaman yang bisa diberikan.
Mekanisme Appraisal:
- Bank akan mengirimkan penilai independen untuk mengecek langsung kondisi rumah.
- Nilai appraisal bisa lebih rendah dari harga jual yang Anda sepakati dengan penjual.
- Umumnya, bank membiayai maksimal 70%–90% dari nilai appraisal, bukan dari harga jual.
Contoh sederhana:
- Harga rumah yang disepakati: Rp 600 juta.
- Nilai appraisal bank: Rp 550 juta.
- Maksimum pembiayaan 80% x Rp 550 juta = Rp 440 juta.
- Sisa harus Anda tutup dengan uang muka (DP) lebih besar.
Tips: Selalu siapkan DP lebih besar untuk mengantisipasi selisih antara harga pasar dan nilai appraisal.
4. Hitung Total Biaya Tambahan Selain Harga Rumah
Biaya Tambahan yang Harus Disiapkan:
- Biaya notaris dan AJB (Akta Jual Beli)
- Biaya balik nama sertifikat
- Biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Sekitar 5% dari NJOP dikurangi nilai tidak kena pajak (NPOPTKP).
- Biaya provisi dan administrasi KPR
- Asuransi jiwa dan asuransi kebakaran (wajib untuk sebagian besar KPR)
Tips: Sisihkan dana tambahan sekitar 7%–10% dari harga rumah untuk menutupi seluruh biaya ini.
5. Siapkan Dokumen Penting untuk KPR Rumah Second
Dokumen yang biasanya harus disiapkan meliputi:
| Untuk Nasabah | Untuk Properti |
|---|---|
| KTP dan NPWP | Sertifikat Hak Milik/SHGB |
| Slip gaji / laporan keuangan | IMB |
| Rekening koran 3–6 bulan | PBB 5 tahun terakhir |
| Surat keterangan kerja (jika karyawan) | Surat jual beli (PPJB atau AJB) |
| SLIK OJK bersih |
Tips: Semua dokumen properti harus lengkap dan sah agar pengajuan KPR Anda tidak tersendat.
Membeli rumah second dengan KPR bisa menjadi keputusan finansial yang cerdas, asalkan Anda melakukan pengecekan dengan teliti.
Pastikan semua aspek legalitas, fisik rumah, nilai appraisal, biaya tambahan, dan dokumen administrasi sudah lengkap sebelum Anda mengajukan KPR.
Ingat: Rumah bekas bisa jadi rumah impian Anda – asal Anda teliti dan cermat dalam setiap langkah pembelian!
